Tout savoir sur la Société Civile Immobilière familiale

La SCI familiale permet à des personnes unies par un lien de parenté ou d’alliance, de faciliter la détention, la gestion et la transmission d’un ou plusieurs biens immobiliers. Par exemple, il est tout à fait possible de créer une SCI familiale pour acheter une maison de vacances entre cousins. On parle parfois plus simplement de société familiale. Elle se distingue des autres formes de sociétés civiles classiques pour un certain nombre de raisons. Pourquoi créer une SCI de famille ? Comment monter une SCI familiale ? Quel est son fonctionnement ? 

Que veut dire SCI familiale ?

La SCI ou la Société Civile Immobilière Familiale est créée par au moins deux membres d’une même famille. Elle permet de désigner un gérant qui s’occupe du ou des biens en question. Cela permet d’éviter des querelles familiales, notamment en cas de succession.

Elle ne peut pas excéder 99 ans et aucun capital social minimum n’est requis. Une fois les statuts rédigés et tous les actes de création réalisés (enregistrement, publication d’une annonce légale, etc.), les parts sociales sont distribuées et la société peut fonctionner normalement. Son activité se limite à des activités de nature civile.

Le statut juridique SCI familiale est un type particulier de Société Civile Immobilière. Elle est créée entre personnes de la même famille uniquement, ce qui en fait sa spécificité. D’où son appellation de SCI « familiale ».

Pour quelles raisons peut-on décider de créer une SCI familiale ?

La SCI familiale permet de gérer un bien tout en évitant les tensions entre les membres de la famille. Un ou des gérants sont désignés par les associés et c’est lui (eux) qui gère(nt) le bien au quotidien. Cela évite les querelles régulières entre les associés à propos de la gestion d’un patrimoine du bien en question. C’est pourquoi, ce type de société est souvent utilisé en cas d’héritage d’un bien entre les différents enfants par exemple.

Comment créer une SCI familiale ?

Pour créer une SCI familiale, comme pour tout autre type de société d’ailleurs, il existe des conditions à respecter :

• Au moins deux personnes à l’origine de sa création, mais pas une personne unique
• Aucune condition de nationalité n’est exigée pour les associés
• La durée de vie de la société ne doit pas excéder 99 ans
• Les associés doivent être des membres de la même famille
• Aucun capital social minimum requis
• Rédiger des statuts constitutifs écrits
• Remplir certaines formalités à sa création : enregistrement des statuts, publication d’une annonce légale dit aussi acte de constitution, formalités au Centre de Formalités des Entreprises

Quel est le fonctionnement de la SCI familiale ?

Nécessité de statuts constitutifs

Comme toute société, la SCI familiale doit avoir des statuts constitutifs qui lui sont propres et rédigés par écrit en ayant recours à un notaire ou par acte sous seing privé. Ces documents sont indispensables car ils stipulent les informations primordiales concernant la société.

Ce sont eux notamment qui désignent un ou plusieurs gérants chargés de gérer le ou les biens concernés.

Ils déterminent le pouvoir de chaque membre de la famille qui décide de s’associer. Les statuts constitutifs déterminent aussi la majorité nécessaire à la prise de chaque type de décision au sein de la société.

Les statuts sont des documents indispensables pour la société, car ce sont eux qui en déterminent les règles de base de fonctionnement et en fixent les modes de direction et de prise de décisions. La SCI, Une fois constituée paraît sur un journal d’annonces légales.

La répartition des parts sociales d’une SCI

Chaque personne qui fait un apport à la société lors de sa création devient un associé. La personne obtient des parts sociales au sein de la société de façon proportionnelle aux apports qu’il a réalisés.

La responsabilité des associés

Dans la SCI familiale, chacun des associés est responsable indéfiniment des dettes de la société. Ils peuvent être tenus pour responsable des dettes de la société dans leur totalité, et ce, même si leur apport était mineur. Les associés peuvent être contraints de payer les dettes de la société sur leur patrimoine personnel s’il le faut.

Ainsi, c’est une forme de société qui engage beaucoup ses associés et il est primordial de la gérer au mieux possible, afin d’éviter des dettes trop importantes.

Quels sont les avantages de la SCI familiale ?

La gestion du bien par un gérant

Le premier avantage remarquable de la SCI familiale est la gestion d’un patrimoine, du bien ou des biens concernés par un ou plusieurs gérants désignés dans les statuts constitutifs de la société. Cela constitue un avantage énorme pour les associés.

Ils n’ont pas à gérer eux-mêmes le ou les biens, ce qui leur fait gagner du temps. Les associés désignent eux-mêmes la ou les personnes dont ils souhaitent qu’elles soient responsables de la gestion du ou des biens et prennent les décisions.

Enfin, la gestion du bien par une personne dédiée leur permet d’éviter d’éventuels conflits entre eux à propos de la gestion d’un patrimoine, du ou des biens concernés puisque c’est le gérant qui prend ces décisions.

La désignation d’un gérant est un avantage conséquent pour les associés de la SCI familiale.

La conservation du patrimoine et la succession

Dans le cas particulier de la succession, cette forme juridique permet d’éviter la dislocation du patrimoine.

Elle permet d’éviter que le patrimoine ne soit divisé entre les associés. Avec la création de la SCI familiale, le patrimoine reste entier au sein de cette société et il est géré de manière uniforme par le gérant désigné.

Il n’est pas disloqué entre les différents héritiers qui pourraient reprendre chacun la partie qui leur revient et la gérer individuellement. C’est là encore un avantage conséquent qui permet de conserver, en cas de succession, l’entièreté du patrimoine hérité.

Les avantages fiscaux

La SCI de famille est constituée par les membres d’une même famille. Les associés ont un lien de parenté. La SCI de famille fait l’objet d’une fiscalité avantageuse pour les associés.

Parmi les avantages fiscaux, on peut noter que les bénéfices sont imposés à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, mais en principe, la SCI n’est pas imposée à l’IS, mais à l’IR. Ce sont les associés qui supportent l’imposition sur le revenu à hauteur de leurs parts dans la SCI familiale lorsqu’ils sont des personnes physiques sachant que les personnes morales sont assujetties à l’impôt sur les sociétés.

La SCI de famille n’est pas soumise à la TVA sauf pour deux exceptions lorsqu’il y a location d’un emplacement de stationnement ou prestations d’hébergement ou aussi dans le cadre de location nue de locaux industriels, commerciaux ou des bureaux. Dans ce dernier cas, la SCI doit faire sa demande à l’administration fiscale.

Parmi les avantages fiscaux de la SCI familiale, on peut donc citer :

• Le choix du régime d’imposition
• La possibilité de bénéficier des dispositifs Pinel
• La plus-value immobilière des particuliers quand la SCI est à l’IR en cas de cession
• L’abattement pour durée de détention des titres si la SCI est à l’IS en cas de cession
• L’abattement de 50 % si la durée de détention est de 2 à 8 ans et de 65 % au-delà

• La facilité de l’organisation d’une succession

Les revenus fonciers perçus dans le cadre de la SCI sont soumis à l’impôt sur le revenu. Chaque associé indique, dans sa déclaration de revenus, les sommes qu’il a perçues par le biais de la SCI.

La donation des part sociales de SCI est plus avantageuse que la donation d’un bien immobilier classique

Les donations de parts sont soumises aux abattements classiques (exemples : 100.000 par parent et par enfant, ou 31.865 euros pour les petits-enfants, renouvelables tous les 15 ans). Donner des parts de société plutôt que des biens immobiliers permet d’ajuster au mieux la valeur transmise et de ne pas dépasser les abattements.

Les parents peuvent aussi se réserver l’usufruit des parts, l’assiette fiscale ne sera constituée que de la valeur de la nue-propriété. Au-décès des usufruitiers, les nus-propriétaires deviennent pleinement propriétaires des parts sans avoir de droits de succession à régler.

De plus, si la SCI a souscrit un prêt pour financer l’acquisition d’un bien immobilier, la valeur des parts transmises tient compte de ce passif.

Enfin, la valeur des parts peut bénéficier d’une décote. La valeur vénale des parts est en effet toujours inférieure à la valeur vénale de l’immeuble ramenée au nombre de parts. Cette décote joue pour les droits de donation et pour les droits de succession.

Quels sont les inconvénients de la SCI familiale ?

Si la SCI familiale offre des avantages à ses associés, ils sont contrebalancés par certains inconvénients, dont deux sont remarquables.

Interdiction de réaliser des activités commerciales

La SCI est une société civile. Il est interdit de réaliser des activités commerciales par le biais de cette société et en tirer des bénéfices. Toute activité commerciale au sein d’une SCI familiale est interdite. Des actes tels que l’achat pour revente ou la location meublée par exemple, qui sont pourtant des actes courants, sont impossibles ici puisque ce sont des actes de nature commerciale.

Obligation de tenue de comptabilité et de preuve de l’existence de la SCI

Il est obligatoire, dans une SCI familiale, de tenir une comptabilité régulière et juste.

Elle doit être tenue de manière régulière et pas seulement quelques fois dans l’année.

Quelle différence entre SCI et SCI familiale ?

Il n’existe pas de grandes différences entre une SCI classique et une SCI de famille. Toutes les deux permettent aux associés de détenir et de gérer des biens immobiliers en commun.

Une SCI dite classique permet de ne pas supporter une situation d’indivision pour ses associés. Le régime fiscal peut être choisi entre l’IR et l’IS ou impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés.

La SCI de famille est constituée par des membres d’une même famille et a une durée de 99 ans. Elle permet surtout de réduire les droits de succession au sein d’une même famille. Dans ce cas, il est possible de séparer la nue-propriété de l’usufruit, ce que l’on appelle le démembrement de propriété.

Les parts sociales sont en libre disposition dans la nue-propriété et c’est l’usufruit qui a la jouissance du bien, mais il ne peut être cédé.

L’usufruitier n’a pas droit de vote dans la SCI familiale.

Finalement, à quoi sert une SCI familiale ?

La SCI de famille n’est pas limitée aux seuls investissements immobiliers. Il est possible qu’elle puisse gérer le patrimoine d’une famille en indivision afin d’éviter une lourdeur administrative et surtout l’indivision. Comprendre les avantages et inconvénients d’une SCI familiale est crucial avant de la créer.

La SCI familiale permet d’optimiser le patrimoine immobilier d’une famille tout en écartant les règles de l’indivision qui sont contraignantes lors de cas de transmission.

Le patrimoine est aussi plus facilement cessible aux héritiers parents-enfants, parent donateur, conjoint survivant et les droits de mutation dus sont moindres.

La SCI familiale échappe à la qualification de bailleur professionnel pour les biens qu’elle met en location à des tiers. La durée du bail peut alors être conclue pour 3 ans au lieu de 6 ans si le bail est professionnel. Le patrimoine à caractère familial est ainsi bien mieux protégé.